Você pode estar considerando a aquisição de imóveis para iniciar ou expandir seus negócios, ou talvez esteja olhando para o setor imobiliário como um investimento. Com todos os fatores envolvidos na avaliação dessa compra, o passivo ambiental de um imóvel pode não estar no topo da sua lista. Quer as suas condições de financiamento exijam ou não a obtenção de uma avaliação ambiental, eis por que deve dar um passo atrás e certificar-se de que compreende a potencial responsabilidade ambiental do imóvel antes que se torne um problema seu.
De que tipos de Responsabilidades Ambientais estamos falando?
Como proprietário de uma propriedade, você é responsável por garantir a saúde e a segurança dos trabalhadores e clientes em seu local, além de evitar danos ao meio ambiente. Os terrenos e edifícios que você compra podem vir com passivos que podem levar a custos e consequências inesperados. Mesmo se você estiver comprando uma unidade de condomínio em um prédio multi-inquilino, você pode estar sujeito a custos ambientais futuros se for responsável por uma parte da propriedade comum. Por exemplo:
- Atividades históricas na propriedade ou perto dela podem afetar a qualidade do solo subterrâneo e das águas subterrâneas. A contaminação do subsolo em sua propriedade pode impor vários problemas: pode limitar o uso de águas subterrâneas, apresentar risco para os trabalhadores serem expostos a níveis inseguros de produtos químicos durante as atividades de construção, representar risco à saúde dos receptores ecológicos ou até mesmo representam riscos para os ocupantes do(s) seu(s) edifício(s) que podem respirar vapores químicos se eles entrarem no edifício por baixo. Os infratores mais comuns em áreas comerciais são postos de gasolina, lavanderias e oficinas mecânicas.
- Se materiais perigosos foram usados na construção do(s) edifício(s), isso pode inflar os custos de manutenção e futuras atividades de renovação ou demolição (ex. amianto, UFFI, tintas à base de chumbo, etc.). Se estes materiais de construção forem danificados ou perturbados, existe o risco de exposição insegura para os trabalhadores e ocupantes do edifício.
Você pode não ter causado esses problemas, mas por que você está no gancho?
Os proprietários de imóveis podem estar sujeitos tanto a ações judiciais de outros proprietários, inquilinos e funcionários ( Ações Judiciais ) quanto a ações de fiscalização de órgãos reguladores ambientais ( Ações de Execução ).
As ações judiciais podem assumir muitas formas e podem envolver: proprietários de terras adjacentes processando por contaminação que migrou para suas terras; proprietários subsequentes processando por contaminação pré-existente da qual desconheciam; inquilinos processando por contaminação que afeta suas operações; ou funcionários ou ocupantes processando devido a problemas de saúde.
Independentemente do tipo de ação judicial, a responsabilidade geralmente gira em torno de se a contaminação foi causada intencionalmente por um proprietário de propriedade ou surgiu como resultado da falha de um proprietário de propriedade em agir de maneira razoável e prudente (comumente referida como negligência).
As ações de fiscalização geralmente assumem a forma de ordens ambientais que exigem que a contaminação seja remediada. No entanto, a responsabilidade sob ordens de execução pode variar dependendo da Província. Por exemplo, em Alberta, a regra geral inicial é o “poluidor pagador” .
Normalmente, apenas os proprietários de imóveis ou outras pessoas que tinham a cargo, gestão ou controle da substância contaminante no momento de sua liberação ou foram posteriormente envolvidos na remediação da contaminação estão sujeitos a uma ordem de execução. Alternativamente, em Ontário, um proprietário de propriedade pode ser obrigado a cumprir uma ordem de execução mesmo quando esse proprietário não teve nenhum envolvimento com a liberação inicial ou qualquer remediação posterior da liberação.
Em determinadas circunstâncias, a responsabilidade em ações judiciais e ações de execução também pode se estender a diretores, conselheiros e agentes da empresa, bem como às empresas controladoras. Em outras palavras, é complicado.
Complexidade adicional também pode surgir na determinação de quem foi o poluidor original. Além disso, pode haver vários poluidores, todos os quais podem ter contribuído para a contaminação. Finalmente, um proprietário pode não ter contribuído para a poluição original, mas suas atividades durante a propriedade (como atividades de construção adicionais) podem fazer com que a contaminação existente piore ou altere seus impactos. Todos esses problemas podem resultar em qualquer um dos seguintes:
- Custos potenciais associados à remediação de sua propriedade (e propriedades potencialmente adjacentes se a contaminação migrou), devido à contaminação do subsolo envolvendo solo ou água subterrânea ou ambos
- Custos potenciais associados à remediação de materiais de construção perigosos
- Potencial redução do valor do seu imóvel e problemas com financiamento/revenda
- Estigma potencial para sua propriedade e propriedades adjacentes que foram contaminadas, mesmo após a limpeza da contaminação
- Potencial interrupção de negócios para inquilinos e propriedades adjacentes que foram contaminadas, causadas pelas atividades de remediação (pense no impacto negativo nos negócios de ter uma retroescavadeira ou plataforma de perfuração localizada em um estacionamento diretamente em frente a uma empresa).
Várias maneiras de evitar uma compra que você vai se arrepender
- Analise minuciosamente os documentos fornecidos no pacote de due diligence. Avaliações ambientais anteriores do local (“ ESAs ”) podem ter questões não resolvidas ou podem ser inadequadas em relação aos padrões atuais.
- Se as informações fornecidas forem insuficientes ou desatualizadas, solicite um novo ESA Fase I ou ESA Fase II.
- Se o ESA fornecido for adequado, solicite uma carta de confiança do consultor ambiental. Uma carta de confiança pode permitir que você use um ESA recente para seus próprios propósitos, mesmo que tenha sido originalmente fornecido ao fornecedor.
- Certifique-se de compreender as condições ambientais na propriedade e propriedades vizinhas. Se você não entender completamente as informações técnicas fornecidas a você, obtenha uma segunda opinião de um consultor respeitável. Não tenha medo de fazer perguntas ou solicitar mais informações.
- Negociar requisitos de remediação ambiental de pré-fechamento como parte do contrato de compra e venda. Se a propriedade tiver contaminação significativa, você pode exigir que o fornecedor repare a contaminação antes do fechamento. Depois que uma propriedade contaminada for remediada, você também poderá exigir que o fornecedor obtenha um certificado de remediação. Um certificado de remediação é um documento que é arquivado ou emitido (dependendo da Província em questão) pelo regulador ambiental. Confirma que a propriedade ou uma parte específica da propriedade foi remediada a níveis aceitáveis e fornece conforto adicional de que a contaminação foi adequadamente remediada.
- Negociar questões de responsabilidade ambiental pós-fechamento como parte do contrato de compra e venda. Se a propriedade tiver passivos ambientais significativos que não possam ser eliminados antes do fechamento da transação, você pode negociar as responsabilidades ambientais em andamento com o fornecedor. Dependendo da situação, você poderá obter uma contribuição do fornecedor para os custos de remediação e/ou uma indenização do fornecedor para protegê-lo contra os custos do cumprimento de futuras Ações Judiciais ou Regulamentares relacionadas à contaminação.
Por fim, após navegar por esses potenciais passivos ambientais e adquirir seu imóvel, continue com sua diligência. Assegure-se de que as atividades em sua propriedade sejam conduzidas com cuidado e quaisquer atividades de manutenção e monitoramento em andamento sejam continuadas para que futuras transações imobiliárias ocorram sem surpresas!
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